부동산용어 DTI와 DSR에 대해 알아보자 [예시포함]

안녕하세요!

전지적 부린이 시점의 전부시입니다.

이번에 소개해드릴 내용은 주택담보대출을 받는 부린이분들을 위해

부동산용어 DTI와 DSR에 대해 소개해드리도록 하겠습니다.

 

 

 

DTI와 DSR은 모두 금융권에서 개인의 대출 한도를 계산하거나

신용을 평가할 때 사용하는 지표입니다.

둘 다 "갚을 수 있는 능력"을 판단하는 데 초점이 있지만,

계산 방식과 의미하는 바가 조금씩 다릅니다.

아래에서 두 개념을 예제와 함께 자세히 설명하겠습니다.

 

1. DTI (Debt-to-Income Ratio, 총부채상환비율)

 

정의

DTI는 개인이 매달 갚아야 하는 모든 부채 상환액이 자신의 월 소득에 비해 얼마나 큰지를 나타내는 지표입니다.
즉, **"소득 대비 부채 부담"**을 계산하는 것입니다.

 

공식

• 연간 총 부채 상환액: 주택담보대출 원리금, 신용대출 이자 등 갚아야 하는 모든 부채의 연간 상환액.
• 연간 총 소득: 월급, 임대소득, 사업소득 등 개인이 버는 모든 연간 소득.

 

DTI 예제

• 연봉: 4,800만 원 (월 400만 원)
• 대출 상환 내역:
  • 주택담보대출 원리금: 월 100만 원
  • 신용대출 이자: 월 20만 원
  • 자동차 할부금: 월 30만 원

👉 월 상환액: 100만 원 + 20만 원 + 30만 원 = 150만 원
👉 연간 상환액: 150만 원 &times 12개월 = 1,800만 원

 

 

🎈 해석

 

• DTI가 37.5%라는 것은 연 소득의 37.5%를 부채 상환에 사용하고 있다는 뜻입니다.
• DTI가 낮을수록 부채 부담이 적고, 대출을 받을 가능성이 높아집니다. 일반적으로 금융기관은 DTI 40~50%를 기준으로 삼아 대출 한도를 제한합니다.

 

 

2. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

 

🎈 정의

DSR은 개인의 총소득 대비 모든 대출의 원금과 이자를 갚는 비율을 나타냅니다.
DTI보다 더 포괄적이며, 대출 심사 시 주요 기준으로 사용됩니다.

 

🎈 공식

 

 

• DSR은 단순히 "이자"만 계산하는 것이 아니라, 원금까지 포함한 전체 상환액을 기준으로 합니다.
• 금융기관에서는 **DSR 40%**를 초과하지 않도록 규제하는 경우가 많습니다.

 

🎈 DSR 예제

위와 동일한 사례를 DSR로 계산해 보겠습니다.

• 주택담보대출: 원금 월 80만 원, 이자 월 20만 원 (총 월 100만 원)
• 신용대출: 원금 월 10만 원, 이자 월 10만 원 (총 월 20만 원)
• 자동차 할부금: 원금 월 25만 원, 이자 월 5만 원 (총 월 30만 원)

 

👉 월 원리금 상환액:

• 주택담보대출: 100만 원
• 신용대출: 20만 원
• 자동차 할부금: 30만 원
  총 월 상환액 = 150만 원

👉 연간 원리금 상환액:

 

🎈 DTI와 DSR의 차이점 정리

항목	DTI(Debt-To-Income Ratio) - 총부채상환비율	DSR(Debt Service Ratio) - 총부채원리금상환비율
의미	소득 대비 부채의 "이자 부담" 비율	소득 대비 부채의 "원리금 부담" 비율
포함 항목	대출 이자 (주택담보대출, 신용대출 등)	대출 원리금 (이자 + 원금 모두 포함)
규제 기준	대체로 40~50% 이하	대체로 40% 이하
활용도	기존 대출 심사 방식에서 사용	현재 금융권에서 더 광범위하게 사용

 

🎈 실생활 적용

1. DTI 기준
   • 주로 주택담보대출 심사에서 사용됩니다.
   • 대출자가 월 이자 상환액만 감당할 수 있으면 충분하다고 판단할 때 기준이 됩니다.
2. DSR 기준
   • 현재 금융당국이 가장 중요하게 여기는 지표입니다.
   • 대출을 받을 때 원금과 이자 상환 여력을 모두 고려하므로, DSR이 높으면 추가 대출을 받기 어렵습니다.

 

🎈 결론

• DTI는 과거에 주로 사용되던 기준으로 이자 상환 능력을 평가하는 데 적합합니다.
• DSR은 이자뿐 아니라 원금까지 포함해 평가하므로, 대출 상환 부담을 더 정확히 반영합니다.
• 두 지표 모두 자신의 소득 대비 대출 상환 능력을 미리 계산해보고 대출을 무리하게 받지 않도록 관리하는 데 도움을 줍니다.

 

이상으로 부동산용어 DTI 와 DSR 용어에 대한 설명을 마치겠습니다.

또 좋은 내용으로 찾아봽겠습니다😊

안녕!